20万定金交了后，突然被限购，房东却不愿退定金！楼市新政下，哪一方有理？
“3.28限购限贷政策”实施已一月有余，杭州楼市从最初的疯狂渐渐转向买卖双方的博弈。
与此同时，也有一些购房者受到新政“误伤”，由此造成的买卖纠纷也多了不少。
购房者最关心的是：购房资格受限，原先交了定金、签订了购房协议的房子，退房了定金还拿得回吗？
有的购房者甚至向法院起诉立案。
因新政突然失去购房资格
房东说要没收20万元定金
小沈（化名）大学毕业后来杭州工作，至今已有近两年时间。
去年9月楼市限购政策出台后，小沈还暗自庆幸，社保已交满一年符合购房资格。
自那时起，小沈开始盘算是不是要将买房计划提前，过年期间与父母一合计，父母都表示赞同：有价位合适的房源就买一套，大不了以后再置换。
年后，小沈跟着经纪人到处看房子，最终选定了一套还算中意的房源：西湖区，90方总价350万元。
3月23日，小沈与房东签订《居间协议》，为表示诚意交纳了20万元定金，双方约定7个工作日内签订正式的《杭州市房屋转让协议》。
谁知，3月28日楼市限购升级，社保从交满1年变成需交满2年才有资格在杭州买房，小沈的社保还差两个月才满2年，也属于新政下的限购人群。
隔天，小沈通过经纪人与房东商量，《杭州市房屋转让协议》能不能晚两个月，等他符合购房资格了再签。
但沟通再三房东就是不同意，说小沈不符合购房资格，违反了协议，20万元定金要没收。
“后来才知道，有人愿意出更高的价格买这套房子，房东想趁机反悔。”小沈说。
但房东却说自己有难处。“本来卖了这套房子就是为了置换一套更好的，新房定金都交了，就等着约定时间内把首付款付清，为此还跟亲戚朋友借了不少钱呢。”
房东表示，自己是单身，这套房子如果不早点卖掉，那新房自己也没资格买，到头来还要算自己违约。
网络配图
协商无果后，小沈一气之下找律师准备走法律程序起诉。
据了解，目前小沈的起诉还处于立案阶段，结果如何短期内未可知。
小沈的情况并非个案。
“3月底新政出台后，有不少人因为购房资格受限或首付款提高，来咨询法律问题。”
浙元律师事务所刘振华律师说，多数咨询的客户都是不想退房的，符合资格的继续回去凑首付，不符合资格的就想其他方法买房，“还真有人为了买房而离婚，其中一方净身出户，这样就符合首套房首付3成的政策了。”
钱江晚报旗下的购房宝网站后台，也频频有网友咨询：
新政后购房资格被限制，但签订了线下的购房合同、定金协议的，应该怎么办，是退房还是继续履约？
如果退房，定金或首付款还能全额退还吗？
”因不可抗力因素影响，买卖双方和平解除协议，固然皆大欢喜，但如果结局不是这样的呢，就像小沈那样，那么双方的权益该如何维护？
据记者了解，新政后不少热门楼盘因买家购房资格不符，开发商同意无条件退房，但内里原因大家清楚，开发商并不愁卖，即便这一个买家不符合购房资格，后面排队要买房的人有不少，随时能找到下一任买家。
但倘若受政策影响开发商房子难卖了，那时再想无条件退房，还会这么容易吗？
是否承担违约责任
因事而异
“目前有这样一个共识，纯粹受限购、限贷、禁购等政策因素影响，购房合同无法继续履行，在法律上并非‘不可抗力’因素。”浙江君安世纪律师事务所俞瑛律师表示，“不可抗力”仅是能够豁免一方的违约责任，但并不是针对合同是否能继续履行。
小沈如果以“购房新政”为由，请求法院变更协议履行的时间，待其社保满两年符合购房资格后再签订《杭州市房屋转让协议》，是有难度的。
浙江地区法院在处理类似事件时，一般参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，因为购房新政合同确实无法继续履行的，买卖双方有权解除合同，并且相互间不承担违约责任。
但这只是处理这类纠纷的大致原则。
俞律师表示，如果购房新政出台当晚，小沈第一时间要求房东提前签订《杭州市房屋转让合同》，房东拒绝签约导致小沈无法购买房子，那么房东应承担一定的违约责任。
再者，购房新政实施前签订的购房合同如果没有明确约定按揭贷款方式付款的，购房者因限贷影响无法继续履行要求解除购房合同，法院一般就不会支持。
刘振华律师特别指出，如果限购限贷政策出台后，购房者与开发商间签订线下协议买房，即便是购房者不清楚当中的法律风险又或者冒险尝试，这时一旦发生纠纷，购房者需负一定责任，这时想再要回定金或首付款，则存在一定难度。
就在上周，记者在城西某售楼处跑盘时，就这一情况特地问了置业顾问，其表示现在如果要买房，只能先签订定金协议，且定金数额要比往日高出不少，签订定金协议后7个工作日内，需把首付款付清。
购房者能拿到的凭证是：定金协议+发票，此外没有任何能证明其买了房的法律文件。
一旦有新的政策出炉，导致后期购房者无法购房，那么就面临违约的风险。
在此提醒购房者，调控阶段，不知道其他新政是否还会出炉，所以买房还需谨慎，或者在签订协议时注明遇到特殊情况如何处理的条款。
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嘉宜问律师
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